La compra de una casa:
En busca de una casa
Los agentes de bienes raíces
Clases de agentes de bienes raíces
Los agentes de bienes raíces pueden tener distintos tipos de relaciones profesionales con los compradores y con los vendedores. Es importante entender estas relaciones al comprar una casa.
Todo es negociable en una transacción de bienes raíces. Qué tan bien se negocia un contrato depende, en parte, de los agentes de bienes raíces que usted escoja. Aunque algunas veces se les llama “licenciatarios,” el término común es agente de bienes raíces. Por lo general, los agentes de bienes raíces no trabajan para el comprador y, de hecho, tienen la obligación legal de representar los intereses del vendedor. El entender esto puede ayudarle a seleccionar la clase de agente de bienes raíces con quien desea trabajar.
Corredor de bienes raíces: Un corredor se ha hecho acreedor a una licencia del estado para operar una agencia de bienes raíces y emplear a agentes de bienes raíces. Un corredor de bienes raíces se hace cargo de la venta, compra, alquiler o intercambio de propiedad por una cuota o comisión. Un agente de bienes raíces representa a un corredor en las transacciones de bienes raíces.
Agentes de bienes raíces y “Realtors®”: Un agente de bienes raíces tiene una licencia otorgada por el estado y ha recibido entrenamiento para vender casas, edificios y terrenos. En inglés la palabra Realtor® designa al agente de bienes raíces quien esta afiliado a la Asociación Nacional de Realtors. La mayoría de los agentes activos son Realtors®. Para obtener màs información, comuníquese con la oficina local de la Asociación Nacional de Realtors o visite el sitio, http://www.realtor.org.
- Agente de ventas: Los agentes de ventas trabajan para los vendedores, es decir quienes venden las casas. Un agente de ventas actúa en agencia única, representando solamente los intereses del vendedor. Un acuerdo de venta es un contrato para poner la casa en el mercado y venderla. El contrato se establece entre el vendedor y el corredor y obliga al agente de ventas a buscar compradores que reúnan los requisitos, a mencionar al vendedor todas las ofertas de compra y otra información importante, y a ayudar a negociar el mejor precio para la propiedad. Usted sabrà quién es el agente de ventas porque su nombre aparecerà en el letrero de “Se Vende,” así como en los anuncios de bienes raíces en revistas, periódicos o en Internet. Un agente de ventas puede participar o no en la venta en sí de la casa. Aunque el agente de ventas no tome parte en las negociaciones de la venta, este agente y la compañía de corretaje de todos modos reciben un porcentaje de la comisión de venta. Si el agente de ventas vende la casa, se le identifica como agente del vendedor.
- Agente del vendedor: Un agente el vendedor, al igual que un agente de ventas, opera como una agencia única puesto que él o ella representa solamente los intereses del vendedor. Su obligación es tener en cuenta los mejores intereses del vendedor, informar al vendedor sobre todas las ofertas de compra y otra información importante, y ayudar a negociar el mejor precio para la propiedad. Ademàs, al agente de ventas le conviene cerrar la venta al mejor precio posible ya que su comisión es un porcentaje del precio de venta. Sin embargo, no se gana una comisión sino hasta que la casa se ha vendido.
- Agente doble: Un agente doble es un agente de bienes raíces quien representa a ambos, el vendedor y el comprador, en la misma transacción. Esta clase de representación es legal en Nuevo México y en muchos otros estados. No se recomienda porque puede confundir a los compradores y coloca al agente en una situación incómoda puesto que un agente doble recibe una comisión del vendedor del precio de venta de la casa. Cabe notar que un mismo agente no puede representar los mejores intereses del vendedor y del comprador a la vez.
- Agente del comprador: Esta es una representación de agencia única, pero en este caso, el agente de bienes raíces trabaja para el comprador. El comprador contrata al agente quien acepta trabajar solamente para el comprador. Este agente tiene la obligación legal de representar los mejores intereses del comprador y tratar de obtener el precio màs bajo y las mejores condiciones en el contrato de compra. Se debe informar al vendedor que el comprador ha contratado los servicios de un “agente exclusivo del comprador”. El nivel de compensación para un agente del comprador se basa en lograr negociar un precio màs bajo. Al contratar a un agente del comprador, usted puede negociar una comisión bàsica màs incentivos para reducir el precio de la casa. Para màs detalles o para comunicarse con un agente exclusivo del comprador, visite http://www.naeba.org.
A excepción de trabajar con un agente del comprador quien ha sido contratado para representarlo a usted, todos los otros agentes de bienes raíces involucrados en el proceso estàn sujetos al acuerdo de venta del vendedor. Es decir, tienen la obligación legal de trabajar para beneficiar al vendedor, y no al comprador.
Al trabajar con profesionales en el ramo de bienes raíces
Algunos profesionales en el ramo de bienes raíces van a querer
determinar si reúne los requisitos para una hipoteca antes de trabajar
con usted. Este es un proceso informal y no obligatorio que puede
ayudarle a determinar cuànto puede pagar por una casa. El que un
agente de bienes raíces lleve a cabo este proceso de
evaluación previa presenta algunas desventajas. Si el agente es
un agente vendedor, él o ella puede pasarle información
financiera personal al vendedor lo cual puede dificultar el negociar el
precio. O el agente de bienes raíces podría mostrarle
solamente casas màs caras dentro del margen de precio que usted
puede pagar. Auque un agente de bienes raíces necesita saber un
margen de precios general, es mejor mantener su información
personal confidencial para tratar de que un prestamista de su
selección evalúe su información para dejarle saber si
reúne los requisitos con antelación. Si usted tiene un agente del
comprador bajo contrato, usted puede compartir información
màs libremente puesto que esa persona trabaja para usted.
Una vez que haya determinado el monto del préstamo que puede obtener, usted decide qué cifra va a compartir con su agente de bienes raíces. No tiene que dejarle saber el valor total del préstamo que puede obtener.
Si piensa que un agente de bienes raíces en particular no satisface sus necesidades, no entiende sus preguntas o no està bien informado, usted està en su derecho de escoger otro agente. Recuerde que si usted no està interesado en comprar una casa inmediatamente y simplemente quiere mirar, un agente de bienes raíces va a estar menos interesado en dedicarle mucho tiempo. De ser así, usted tendrà que encargarse del trabajo de buscar una casa.
Los agentes de bienes raíces generalmente:
- Le ayudan a determinar sus necesidades y deseos.
- Le muestran casas al alcance de su bolsillo y dentro de su margen de precios.
- Le proporcionan pàginas con información sobre las casas.
- Le proporcionan precios e información acerca de los impuestos sobre la propiedad de casas que le interesen.
- Le ayudan a determinar el valor de una casa dàndole información acerca de otras casas que han sido vendidas recientemente.
- Le proveen información acerca de escuelas y servicios comunitarios en la zona.
- Presentan su oferta al vendedor.
- Le proporcionan opciones en cuanto a prestamistas hipotecarios, inspectores profesionales de viviendas, tasadores y otros servicios profesionales que puede requerir.
- Le ayuda con la determinación previa de su capacidad crediticia para obtener una hipoteca de un prestamista para que así usted sepa cuànto puede gastar. Sin embargo, trate de hacerlo por su propia cuenta.
- Lo refiere a prestamistas.
- Le explica todo el papeleo legal para que usted entienda lo que està firmando. Quizàs necesite la asesoría de un abogado.
Cómo encontrar un agente de bienes raíces
Una buena manera de encontrar un agente de bienes raíces es
preguntàndole a conocidos que le recomienden a alguien. Si
desconoce la zona o si no conoce a alguien que pueda darle una
recomendación, las compañías nacionales de bienes
raíces cuentan con un servicio que puede proporcionarle una lista
de profesionales en su zona. Usted puede verificar el registro de un
agente de bienes raíces comunicàndose con la
comisión estatal de bienes raíces o una sucursal local de
la Comisión de Bienes Raíces de Nuevo México (New
Mexico Real Estate Comisión) al (800) 801-7505 ó (505)
222-9820. En Las Cruces, comuníquese con la Asociación de
Realtors® de Las Cruces al (575) 524-0658.
Los agentes de bienes raíces deben trabajar bajo la supervisión de un corredor quien es legalmente responsable de las acciones del agente. Si tiene problemas con un agente de bienes raíces o si cree que no lo està representando debidamente, comuníquese con su corredor.
Ademàs de reunir información, asegúrese de que su agente de bienes raíces pueda dedicarle tiempo para ayudarlo. En algunas ocasiones, un agente puede tener tantos clientes que no puede dedicarle el tiempo que usted se merece. Para evitar esta situación, llame a su agente por teléfono a distintas horas del día para ver si contesta el teléfono. Si no lo hace, deje un mensaje y anote cuànto se demoró en llamarle.
Ley de Igualdad en la Vivienda
Si siente que un agente de bienes raíces lo està encaminando hacia ciertos vecindarios o alejando de otros debido a su raza, religión, país de origen u otros motivos ilegales, él o ella puede estar violando la Ley de Igualdad en la Vivienda. La Ley de Igualdad en la Vivienda establece que es ilegal discriminar al vender viviendas y la ley abarca la mayoría de las viviendas. Comuníquese con el corredor del agente o llame al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) al 1-800-669-9777. El HUD administra y hace cumplir la ley y lo pondrà en contacto con su oficina local para que obtenga màs información o presente una queja de lo que le ocurrió.
Si desea ponerse en contacto con una organización local, llame a la Alianza Nacional para la Vivienda Equitativa (National Fair Housing Alliance, NFHA)) en Washington, D.C. al 1-202-898-1661. La NFHA trabaja con el HUD y el Ad Council en campañas nacionales de publicidad para ayudar a los consumidores a reconocer y reportar discriminación y hostigamiento relacionado con la vivienda, préstamos y seguros.
Use la Hoja de trabajo “La selección de un agente de bienes raíces” para escoger a un profesional en este ramo.
Hoja de trabajo: La selección de un agente de bienes raíces
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