La compra de una casa:
El contrato de venta
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El contrato de venta
Una vez que haya encontrado la casa que quiere, el siguiente paso es hacer una oferta de compra. Este es el primer documento y el màs importante que firmarà durante el proceso de compra. La oferta indicarà los términos bajos los cuales usted comprarà la casa y, si el vendedor acepta su oferta, con el contrato usted se compromete a comprar la propiedad.
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A menudo, los agentes de bienes raíces usan un formulario estàndar como la oferta de compra en el contrato de venta. Este formulario puede llamarse “Contrato de compra” o tener un nombre similar. Usted puede enmendar el contrato de venta para incluir o excluir las estipulaciones necesarias antes de firmarlo. Sin embargo, el vendedor debe aceptar los términos del contrato para que éste sea obligatorio o vinculante. Los únicos términos vinculantes, es decir que hay que cumplir, son aquellos escritos en el contrato. Las garantías o promesas verbales no se pueden hacer cumplir y son casi imposibles de comprobar. No dude en negociar los términos del contrato si considera que son necesarios para su protección. Su agente de bienes raíces puede ayudarle a negociar el contrato.
Puntos que debe tener en cuenta en el contrato con la oferta de compra:Precio de compra — La oferta se puede ver afectada por:
- El valor calculado de la casa. La valuación se puede obtener en la oficina del tasador del condado.
- Por cuànto tiempo la casa ha estado en el mercado.
- Por cuànto tiempo otras casas en el vecindario han estado en el mercado. Pregunte por una casa equiparable en la zona que esté a la venta o que haya sido vendida recientemente.
- El precio que piden no tiene que ser necesariamente el precio final; quizàs pueda negociarlo.
- ¿Favorece el mercado al comprador o al vendedor? El mercado favorece al comprador cuando hay muchas casas en el mercado que no se estàn vendiendo. El mercado favorece al vendedor cuando hay muy pocas casas en el mercado y un gran número de compradores.
- Las razones por las cuales el vendedor se està mudando o vendiendo la casa.
Clàusulas de contingencia — Las clàusulas de contingencia son clàusulas en el contrato de compra que describen ciertas condiciones que se deben cumplir antes de que el contrato sea vinculativo. El comprador o el vendedor pueden incluir contingencias en el contrato por razones legales, pero ambos lados deben aceptar las contingencias. Las clàusulas de contingencia que puede considerar incluir son:
- Sujeto a aprobación financiera – Le permite al posible comprador hacer una oferta sobre la propiedad dependiendo de que pueda conseguir el financiamiento apropiado.
- Sujeto a la inspección – le permite al posible comprador modificar la oferta dependiendo de los resultados de la inspección profesional de la propiedad.
- Clàusula de contingencia de la venta de la casa – le permite al posible comprador vender su casa para financiar una nueva.
- Clàusula de contingencia de seguros – le permite al posible comprador comprar una casa dependiendo de la disponibilidad de seguros de vivienda para la casa a un precio razonable.
- Fecha del contrato.
- El precio total que usted acepta para comprar la propiedad y la forma de pago.
- Una descripción legal adecuada de los bienes raíces. Únicamente la dirección no es suficiente. Una agrimensura catastral podría ser necesaria.
- Una lista por separado de los bienes personales que se incluyen en el contrato de compra. Si espera que se incluyan los electrodomésticos, muebles, làmparas de cristal, etc., (si no estàn empotrados), indique cada artículo de manera específica en el contrato. De otra manera, solamente los artículos que son parte de la casa, como paredes, pisos y accesorios permanentes seràn incluidos. Artículos que se pueden quitar, como cortinas o tapetes se pueden negociar.
- Cantidad del depósito de garantía que darà. El contrato también debe incluir una clàusula para la devolución o pérdida del depósito, en caso de que el vendedor o comprador cancelen el proceso en cualquier momento.
- Cuàntos días tendrà para obtener el financiamiento después de que el vendedor acepte su oferta.
- Fecha en que podrà posesionarse de la propiedad o mudarse.
- Provisión respecto a la búsqueda del título e inspecciones y quién pagarà la cuota de las inspecciones.
- Garantía de que usted recibirà un título negociable de la propiedad, un resumen del título y un certificado del título o una póliza de seguro del título.
- Provisión de que el vendedor le proporcionarà el título libre de todo gravamen, excepto aquellos que usted haya específicamente aprobado.
- Una lista de todos los derechos y prerrogativas.
- Una lista de todas las restricciones del título, limitaciones, regulaciones de la asociación de propietarios y otras garantías que estén supeditadas a la propiedad. De no tener esta lista, podría encontrar que, después de comprar la casa, esta limitado en la manera en que puede usar su propiedad o que otros tienen una denuncia o reclamo ejecutable o exigible respecto al uso de la propiedad.
- Un acuerdo que indique cómo se van a dividir o prorratear entre el vendedor y el comprador los costos a continuación en la fecha de la liquidación: los impuestos, cargos del agua y el alcantarrillado, primas de pólizas de seguros transferibles, cuentas de los servicios, el interés de hipotecas y renta (si hay inquilinos).
- Plazo que tiene el vendedor para aceptar o rechazar la oferta de compra.
- Cualquier otro aspecto o requisito que sea esencial para usted al comprar la casa.
- Firmas de todos los lados involucrados en la transacción.
Usted està en libertad de negociar todas las clàusulas del contrato, y a menos que lo haga, podría estar renunciando a opciones benéficas para usted. Si encuentra inaceptable alguno de los términos, no firme el contrato. Tan pronto firme y acepte el contrato por escrito, el vendedor puede obligarlo legalmente a que se efectúe la compra, bajo los términos indicados en la oferta de compra.
Cuando usted firma la oferta de compra, usted da un pago o depósito de garantía para mostrar la sinceridad de su oferta y su intención de comprar la propiedad. Usted puede ofrecer cualquier suma de dinero, pero el vendedor puede pedir un depósito màs grande. Este depósito de garantía se descontarà del precio de compra si el vendedor acepta su oferta y la venta se lleva a cabo. Si el vendedor acepta los términos de su oferta pero usted decide no comprar la propiedad, usted perderà el depósito y es muy probable que tenga que pagar cargos adicionales por daños.
Si el vendedor rompe el trato o si usted no puede conseguir financiamiento dentro del plazo indicado en el contrato, o si el acuerdo no se puede completar debido a otras razones fuera de su control, el depósito le serà devuelto. Se debe indicar claramente las condiciones bajo las cuales el depósito le serà devuelto.
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