La compra de una casa:
Su preparación financiera
Lo que buscan los acreedores
El primer paso para solicitar una hipoteca es prepararse para el proceso del préstamo. Es importante entender lo que el prestamista busca en su solicitud de préstamo. Los principales factores que el prestamista toma en cuenta son las Cuatro C: crédito, capital, colateral o garantía y capacidad crediticia.
Crédito – El crédito se refiere a la manera en que usted ha pagado sus cuentas o deudas en el pasado. Su reporte de crédito es una herramienta que los prestamistas toman en cuenta para determinar su disposición para pagar sus deudas. Estar dispuesto a pagar sus deudas es algo importante porque usualmente una hipoteca es la mayor deuda que usted tendrá.
Obtenga una copia de su reporte de crédito antes de hablar con un prestamista. Los consumidores en Nuevo México tienen derecho a recibir un reporte gratis al año de cada una de las tres agencias principales de crédito: Experian, Equifax Inc. y TransUnion. No todas las agencias tienen la misma información, así que es importante verificar los reportes de las tres agencias.
Obtenga una copia gratuita de su reporte de crédito en el Internet,
visitando www.AnnualCreditReports.com.
Puede obtener el reporte de las tres agencias a través de este sitio.
- Haga clic en “Check to see when your state is elegible for free reports” (Revise para ver cuándo puede obtener reportes gratis en su estado).
- Seleccione: “n”
- New México
- Haga clic en “GO”
- Llene sus datos personales.
También puede llamar gratis las agencias de crédito:
Equifax: 1-800-685-1111
Experian: 1-888-397-3742
TransUnion: 1-800-888-4213
Cuando reciba su reporte, asegúrese de revisarlo bien para verificar que toda la información esté correcta. Si hay errores, comuníquese con la compañía que pasa los datos y la Dirección de Crédito (Credit Bureau) para informarse acerca de cómo corregirlos. Los errores pueden ser causa de que no le otorguen crédito o de no obtener las mejores tasas de interés.
Otro puntaje que es importante es su puntaje de crédito FICO®, establecido por Fair Isaac and Company, Inc. Puede obtener este puntaje, pagando una cuota a través de los sitios en internet de las agencias de crédito. El puntaje puede variar de 300 a 850, y la mayoría de consumidores tiene un puntaje que fluctúa entre los 600 y los 700 puntos.
Es importante ser sincero cuando el prestamista pregunte acerca de su historial de crédito. Si sabe que hay algunos problemas en su reporte de crédito, quizás pueda explicar qué fue lo que ocurrió. Si su reporte no satisface los requisitos del banco para otorgarle un préstamo, probablemente tendrá que corregir sus problemas de crédito antes de solicitar nuevamente. Hay algunas instituciones financieras que pueden prestarle dinero a pesar de problemas de crédito, pero generalmente tienen cuotas y tasas de interés más elevadas. Antes de aceptar cualquier préstamo, es su responsabilidad enterarse de cuánto le saldrá costando el préstamo hoy y el día de mañana. Es una buena idea corregir los problemas en su reporte crédito y luego solicitar un préstamo con una tasa de interés más baja. Para obtener más información acerca del crédito, revise la sección “Administre bien su dinero.”
Capital – El capital se refiere a los recursos económicos. A los prestamistas les interesa saber qué recursos económicos tiene usted disponible en su cooperativa de crédito, en la caja de ahorros o en sus cuentas bancarias (inclusive su cuenta corriente y de ahorros u otros recursos financieros, como fondos del mercado de valores y certificados de depósito). Estos recursos financieros se pueden usar para dar un pago inicial y para cubrir los costos de cierre. Los prestamistas también quieren saber que usted contará con suficientes fondos para cubrir los costos adicionales después de la compra de la casa.
Colateral o garantía - El colateral es un bien o propiedad (como un auto o una casa) que garantiza el pago de un préstamo. La casa que compre será usada como garantía de su préstamo. Si deja de hacer sus pagos mensuales, podría perder la casa. Antes de comprar la casa, el prestamista querrá saber si la casa que usted desea comprar vale tanto como el préstamo que va a recibir. Esta información se obtiene por medio de un avalúo de la casa, tarea que realiza un tasador certificado. En la mayoría de los casos, su agente de préstamos se encargará de que se haga el avalúo. Una vez que se haya determinado el valor de la casa, su préstamo no debe exceder esa cantidad.
Capacidad crediticia o solvencia – La solvencia es su capacidad para pagar el préstamo. Su profesión, historial de trabajo, salario y el tiempo que lleva en su empleo actual son factores que se toman en cuenta para determinar su solvencia. Sus gastos mensuales y el monto de sus deudas actuales también son importantes. Otros factores a considerar son: por cuánto tiempo tendrá que seguir pagando sus deudas, cuántos dependientes tiene y si paga una pensión alimenticia o manutención de niños, y la suma de cualquier otra obligación económica.
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Muchas personas calculan que pueden costear una casa que cuesta 2 ó
2 ½ veces sus ingresos brutos, es decir, antes de pagar impuestos.
Por ejemplo, si su ingreso anual es de $30,000, piensan que pueden
comprar una casa de $60,000 a $75,000.
$30,000 x 2 = $60,000 $30,000 x 2.5 = $75,000 - Los prestamistas revisan su relación deuda-ingresos (DIR por sus siglas en inglés) al evaluar su solicitud de préstamo hipotecario. El DIR es un porcentaje que se usa para determinar cuánto dinero puede pedir prestado. Se calcula sumando todos los pagos de deudas mensuales y dividiendo el total por su ingreso bruto mensual (antes de que le deduzcan los impuestos). Para calcular su DIR, llene las Hojas de Trabajo “Pago de sus deudas” e “Ingreso mensual bruto”. Transfiera estos totales a la Hoja de Trabajo “Relación deuda-ingresos” para determinar su DIR.
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Las instituciones financieras tienen diferentes normas en lo que se refiere a usar el DIR. La entidad financiera puede considerarle un riesgo elevado si su DIR es muy alto. Entre más deudas tenga, menor será el pago mensual de su casa que pueda hacer. En algunas circunstancias, tendrá que pagar algunas de sus deudas antes de que sea elegible para un préstamo hipotecario.
Otras instituciones financieras le permitirán tener un DIR más alto y aun así ser elegible para un préstamo. Tenga presente que por el simple hecho de que sea elegible para un préstamo, esto no significa que podrá hacer los pagos mensuales cómodamente. Debe tomar en cuenta su situación. Antes de pedir un préstamo hipotecario, pregúntese si con este préstamo usted:
- Tendrá suficiente dinero a fin de mes para ahorrar y cubrir gastos inesperados.
- Contará con suficiente dinero para mantener su estilo de vida actual.
- Tendrá suficientes ingresos para hacer el pago de la hipoteca si su cónyuge o pareja no pudiera aportar sus ingresos.
Los prestamistas consideran los pagos mensuales de la casa y el total de las deudas mensuales como porcentajes del ingreso. Ambas cifras son factores importantes para determinar si el prestamista le otorgará el préstamo.
Los prestamistas generalmente exigen que el PITI (sigla que se refiere a las palabras en inglés: principal, intereses, impuestos y seguro) o sus gastos de vivienda sean menores o iguales a entre el 25 y el 28 por ciento de sus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas se refieren a esta relación como “back-end ratio” o sea la razón de la proporción total de sus gastos de vivienda con relación a sus ingresos brutos. Si su ingreso mensual bruto es de $2,500 ($30,000 al año), su pago de la hipoteca debe ser de $700 o menos:
| $2,500 x 28% = $700* |
| *Pago mensual máximo de la hipoteca |
Los prestamistas usualmente requieren que su pago de la hipoteca y sus deudas a largo plazo sean menores o iguales a entre 33 y 36 por ciento de su ingreso mensual bruto.
A esta razón de la proporción total de endeudamiento con relación al ingresos bruto, los prestamistas le llaman “back-end ratio”. Si su ingreso mensual bruto es de $2,500 ($30,000 al año), el pago mensual de su hipoteca ($700), junto con otras deudas a largo plazo no debe ser de más de $900.
| $2,500 x 36% = $900* |
| *Pago mensual máximo de todas sus deudas |
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Si sus razones exceden estas pautas, hable con su prestamista acerca de sus opciones para obtener un préstamo hipotecario.
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